Основные пункты, влияющие на качество залога и его ликвидационную стоимость:
- Банку необходимо знать реальную рыночную цену квартиры на день сделки, то есть какова стоимость залога по кредиту. Банк должен быть уверен, что цена квартиры не завышена.
- Физическое состояние дома, степень его износа, а также состояние самой квартиры. Дом не должен быть ветхим, состоять в планах на снос или реконструкцию. Большинство банков допускают степень износа дома не выше 60%.
- Наличие перепланировок. Банк не возьмет в залог квартиру с незаконными существенными перепланировками, которые сложно привести в первоначальный вид.
Чем выше качество залога, тем выше его ликвидность и, соответственно — ниже риск для банка.
Адекватная оценка стоимости квартиры при продаже — один из наиболее значимых этапов для успешного осуществления сделки.
Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов.
Существуют документы, которые потребуются для оценки квартиры:
-
- правоустанавливающие документы;
- документы БТИ: поэтажный план или экспликация (для подмосковных квартир – технический паспорт).
- средние этажи;
- лифт в пятиэтажном доме;
- грузовой лифт в многоэтажном доме;
- кухня более 8 кв. м;
- изолированные комнаты;
- окна в квартире выходят на разные стороны;
- наличие лоджии или балкона;
- благоустроенная придомовая территория;
- хорошее состояние подъезда и квартиры;
- наличие консьержа и видеонаблюдения;
- парковка возле дома;
- близость парков или зеленых зон;
- панорамный вид из окон.
Факторы, снижающие цену квартиры:
- расположение на первом или последнем этажах;
- наличие смежных комнат;
- совмещенный санузел;
- маленькая кухня;
- плохое состояние квартиры;
- некрасивый вид из окна;
- близость промышленного производства или шумных улиц;
- плохая экология района;
- удаленность от метро либо от автобусной остановки.
Оценка квартиры происходит следующим образом:
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.
Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.