Как правильно оценить квартиру при продаже и для чего она нужна

Прежде всего, оценка недвижимости по ипотеке нужна банку. И совершенно неважно какой это тип недвижимости — оценку сделать необходимо.
Основные пункты, влияющие на качество залога и его ликвидационную стоимость:

1. Банку необходимо знать реальную рыночную цену квартиры на день сделки, то есть какова стоимость залога по кредиту. Банк должен быть уверен, что цена квартиры не завышена.
2. Физическое состояние дома, степень его износа, а также состояние самой квартиры. Дом не должен быть ветхим, состоять в планах на снос или реконструкцию. Большинство банков допускают степень износа дома не выше 60%.
3. Наличие перепланировок. Банк не возьмет в залог квартиру с незаконными существенными перепланировками, которые сложно привести в первоначальный вид.

Чем выше качество залога, тем выше его ликвидность и, соответственно — ниже риск для банка.

Адекватная оценка стоимости квартиры при продаже — один из наиболее значимых этапов для успешного осуществления сделки.

Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов.

Существуют документы, которые потребуются для оценки квартиры:

- правоустанавливающие документы;
- документы БТИ: поэтажный план или экспликация (для подмосковных квартир – технический паспорт).

Факторы, повышающие цену квартиры:
- средние этажи;
- лифт в пятиэтажном доме;
- грузовой лифт в многоэтажном доме;
- кухня более 8 кв. м;
- изолированные комнаты;
- окна в квартире выходят на разные стороны;
- наличие лоджии или балкона;
- благоустроенная придомовая территория;
- хорошее состояние подъезда и квартиры;
- наличие консьержа и видеонаблюдения;
- парковка возле дома;
- близость парков или зеленых зон;
- панорамный вид из окон.

Факторы, снижающие цену квартиры:
- расположение на первом или последнем этажах;
- наличие смежных комнат;
- совмещенный санузел;
- маленькая кухня;
- плохое состояние квартиры;
- некрасивый вид из окна;
- близость промышленного производства или шумных улиц;
- плохая экология района;
- удаленность от метро либо от автобусной остановки.

Оценка квартиры происходит следующим образом:
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.